» ГЛАВНАЯ > К содержанию номера
 » Все публикации автора

Журнал научных публикаций
«Наука через призму времени»

Ноябрь, 2018 / Международный научный журнал
«Наука через призму времени» №11 (20) 2018

Автор: Михайлов Иван Сергеевич, студент магистратуры
Рубрика: Экономические науки
Название статьи: Лизинг и иные способы приобретения объектов коммерческой недвижимости

Статья просмотрена: 22 раз
Дата публикации: 7.11.2018

ЛИЗИНГ И ИНЫЕ СПОСОБЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Буряков Геннадий Александрович

д.э, профессор кафедры «Экономика и менеджмент»

Михайлов Иван Сергеевич

студент магистратуры 

Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) ФГБОУ ВО «Донской государственный технический университет», в гахты 

 

Аннотация. В статье рассматриваются преимущества и недостатки лизинга в сравнении с другими способами приобретения недвижимости для ведения предпринимательской деятельности. Показана оценка эффективности лизинга в сравнении с арендой коммерческой недвижимости или договором ипотеки. Сделан вывод о привлекательности лизинга в условиях кризиса рынка коммерческой недвижимости.

Ключевые слова: Лизинг, сублизинг, финансовая аренда, аренда, договор, коммерческая недвижимость.

 

В последние годы эксперты рынка коммерческой недвижимости [5] отмечают, что он переживает достаточно сложный период, который выражен в сокращении объемов инвестиций, уменьшении спроса и снижения ставок аренды и покупательной способности арендаторов. С точки зрения покупателя - такие условия весьма благоприятны, так как позволяют заключать выгодные для себя договоры с точки зрения цены и прочих преференций.

Финансирование подобного дорогостоящего проекта может принимать следующие формы: собственные средства, привлечение финансовых возможностей инвесторов, кредитные сделки (ипотека) и другие. Среди прочих может быть выделен лизинг, который имеет, перед всеми остальными, законодательно закрепленное преимущество, о котором будет сказано позднее [12].

Лизинговые операции наиболее часто используются в зарубежной практике, что делает целесообразным изучать его понятие, опираясь на этимологический анализ слова.

Понятие «лизинг» происходит от английского «tolease» (брать в аренду, нанимать) и его производной формы «leasing». Во многих неанглоязычных странах также активно используются английское «leasing» и слова, производные от него, например, немецкое «Leasingvertrag». В законодательных актах Франции, Бельгии, Италии, касающихся лизинговой деятельности, используются схожие по смыслу термины: credit-bail (кредит-аренда), locationfinancement (финансирование аренды), operaziondilocazionefinanziaria (операции по финансовой аренде), а также немецкое mituertragkredit, испанское — arrenda-miento, итальянское — credito-arrendamiento и др. [7]

Правительство Российской Федерации на уровне Министерства промышленности и торговли в 2018 году продолжает становящуюся уже традиционной для последних лет программу субсидирования лизинга. Такое решение было озвучено на совещании, посвященном вопросам реализации программы государственной поддержки авто производителей в 2018 году.

Программа льготного лизинга в России была запущена в 2015 году, как реакция на катастрофическое для кредитного рынка повышение ключевой ставки со стороны Центробанка РФ 16 декабря 2014 года. Данный спасательный круг в форме госсубсидий был призван поддержать российский автопром за счёт стимулирования спроса на его продукцию в противовес резко взлетевшим ставкам по кредитным и лизинговым продуктам. Стоит указать и на введение в начале 2016 года в виде утилизационного сбора, взимаемого при продаже новых транспортных средств. Данный сбор, по сути, включается в стоимость продаваемой техники, в т.ч. прицепов и полуприцепов.

Программа господдержки лизинга предполагает субсидирование части авансового платежа в размере 10% от стоимости транспортного средства. Тем самым фактически лизингополучателю была предложена возможность взять в лизинг транспортное средство за 90% его стоимости. Данная программа никак не касается физических лиц. Для них разработана отдельная программа льготного кредитования.

На сегодняшний день программа субсидирования лизинга предлагает всё тот же размер субсидии, но при этом оговаривает ряд требований и ограничений. Важные условия программы льготного лизинга:

  • транспортное средство должно быть произведено не ранее декабря 2016 года согласно данным ПТС, ПСМ или ПШТС;
  • в рамках перехода права собственности лизинговая сделка должна быть первой продажей финансируемой техники и уж точно не должна находиться в собственности у физического лица;
  • размер субсидии на 1 (одну) единицу техники, оформляемую по договору льготного лизинга не может превышать 500 000 (пятисот тысяч) рублей;
  • договор лизинга колёсного транспортного средства должен быть заключен в период с 01 января 2018 года до 1 декабря 2018 года;
  • договор лизинга должен быть заключён на срок не менее 12 месяцев и не должен быть расторгнут до истечения указанного срока;
  • авансовый платёж по договору лизинга с госсубсидированием должен составлять не менее 20% и не более 50%;
  • перечень техники, попадающей под программу льготного лизинга в 2018 году зафиксирован Минпромторгом России - по сути это транспортные средства, произведённые на территории Российской Федерации, в т.ч. спецтехника. [10]

Объём выделяемых на субсидии бюджетных средств не бесконечен, и на практике двух лет действия данной программы он исчерпывает себя к сентябрю. Но к счастью из года в год сумма субсидий для лизинга растёт. Так, к примеру, в 2015 году на субсидирование Минпромторгом было выделено 5 миллиардов рублей, в 2016 году уже 8 млрд., в 2017 году  было подписано 10 млрд. рублей на поддержание российского автопрома.  Поэтому компаниям и предпринимателям, которые желают воспользоваться действительно выгодными условиями лизинга и ориентированны на транспортные средства и спецтехнику, произведённую на российских заводах, эксперты рекомендуют не оттягивать решение о приобретении техники в лизинг по программе государственного субсидирования - ведь в 4 квартале 2018 года все средства уже могут быть израсходованы.

Базовой основой мировой практики лизинговых операций является Конвенция УНИДРУА «О международном финансовом лизинге» [1], в которой Россия участвует с 1999 года. В соответствии с ней многие страны регламентируют свои отношения в области лизинга. В Российской Федерации согласно Федеральному закону «О финансовой аренде (лизинге)» в редакции Закона от 03 июля 2016 г. № 360-ФЗ лизинг определен как совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.

Мировая практика больше склонна устанавливать взаимосвязь между лизингом и арендой, чем российское законодательство. Вследствие этого, лизинг можно рассматривать как вид арендных отношений, в том числе и при оценке эффективности подобного рода вложений.

Один из методов сопоставления аренды и покупки коммерческой недвижимости по договору ипотеки основан на вычислении ежемесячного платежа по бессрочной ренте. Формулу бессрочного аннуитета легко можно найти в любом учебном издании по финансовым вычислениям [8]:

А = R / p * ( 1 / ( 1+ j/m)m/p-1)                                                                        (1)

где A – это долг, который нужно погасить за бесконечное число лет при существующей процентной ставке j;

R – величина годового платежа;

p – количество платежей в год;

m – количество начислений процентов в год.

В практике осуществления кредитных операций и выплат по договорам аренды количество платежей и начислений, как правило, совпадает и равно 12 месяцам, поэтому формула приобретает вид:

А = R / j                                                                                                          (2)

Предположим, что предприятие, работающее в гостов-на-Дону, выбирает между ипотекой и арендой производственного помещения. Стоимость помещения 43 млнуб. Аренда аналогичного помещения 270 000 рублей в месяц [9]. Ставка по ипотечному кредиту составляет от 13,5% годовых. [10]

В результате сумма ежегодного кредитного платежа  по кредиту по формуле (2) составит:

R = 43000000 * 0, 135=5, 805 ( млн.руб.)

Равносильный ежемесячный платеж будет составлять 483,8 тысячи рублей. Поскольку расчет по формуле дает сумму выше, чем арендный платеж, то предприятию выгоднее взять в бессрочную аренду указанное помещение и списывать расходы по аренде при расчете налога на прибыль, чем приобретать имущество в кредит по ставке в 13,5%, где в списание пойдут лишь величина амортизационных отчислений и величина процентов по кредиту.

Согласно пункту 4 статьи 28 Закона «О финансовой аренде (лизинге)» [4] при налогообложении прибыли лизинговые платежи относятся к расходам, связанным с производством и (или) реализацией, что выявляет сходство с арендой. Вместе с тем, у лизинга есть неоспоримое преимущество: Гражданский кодекс РФ в статье 624 [2] и пункт 1 статьи 19 «О финансовой аренде (лизинге)» [4] позволяет включать в договор лизинга условие о том, что предмет лизинга может быть выкуплен лизингополучателем.

Выгодность лизинга, в сравнении с кредитом основана на особенностях амортизации. При получении помещения в кредит ускоренная амортизация применяется только в редких случаях, установленных ст. 259.3 Налогового Кодекса РФ [3], что растягивает период списания стоимости приобретаемой недвижимости во времени. В этой связи существует возможность приобретения коммерческой недвижимости с использованием финансовой аренды.

Согласно ст.259.3 НК РФ в отношении амортизируемых основных средств, являющихся предметом договора финансовой аренды возможно применение к основной норме амортизации специального коэффициента, но не выше 3.

Статья 257 НК РФ устанавливает, что первоначальной стоимостью имущества, являющегося предметом лизинга, признается сумма расходов лизингодателя на его приобретение, сооружение, доставку, изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с Налоговым Кодексом.

Семенихин В.В. отмечает, что [6, с.45] лизинговое имущество, согласно пункту 10 статьи 258 НК РФ, включается в соответствующую амортизационную группу той стороной, у которой данное имущество будет учитываться в соответствии с условиями договора. Следовательно, если договором лизинга предусмотрено, что предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя, то для целей налогообложения амортизация по данному имуществу начисляется в налоговом учете лизингополучателя.

Это обстоятельство способно повлиять на величину налогооблагаемой прибыли, и в сравнении с финансированием приобретения коммерческой недвижимости в кредит, оптимизировать налогообложение. При сравнении с кредитными операциями, зачастую величина лизингового платежа не намного отличается от ежемесячного погашения аннуитетного кредита, но применение ускоренной амортизации позволяет компаниям существенно быстрее списывать стоимость основных средств на расходы за счет амортизационных отчислений [10 с.6].

Отметим еще одну особенность, положительно характеризующую лизинг: по договору лизинга может быть предусмотрено, что лизингодатель обязуется приобрести в собственность коммерческую недвижимость, указанную лизингополучателем. Это может быть заранее выбранный компанией объект недвижимости, по которому могли быть достигнуты предварительные договоренности с продавцом о стоимости и других условиях сделки. Подобная специфика лизинга делает его одним из интереснейших видов приобретения коммерческой недвижимости в текущей рыночной ситуации. В таблице 1 сведены все положительные особенности лизинга в сравнении с ипотекой и арендой коммерческой недвижимости.

Таблица 1. Преимущества лизинга как способа приобретения коммерческой недвижимости

Параметр

Лизинг в сравнении с арендой

Лизинг в сравнении с ипотекой

1.Включение расходов при исчислении налогооблагаемой прибыли

Отличий нет

Сумма лизингового платежа в полном объеме, а платеж по погашению кредита только в части уплаты процентов

2.Амортизационные отчисления

Договором аренды не предполагается, по договору лизинга в зависимости от балансодержателя приобретаемого имущества. При лизинге возможна ускоренная амортизация с коэффициентом равным 3

При ипотеке ускоренная амортизация не применяется: перенос стоимости имущества на расходы затягивается во времени

3.Переход коммерческой недвижимости в собственность

Возможно только по договору лизинга

Возможна в том и другом случае

   Источник: составлено авторами по данным рейтингового агентства RAEX («Эксперт РА»)

В заключении хотелось бы отметить, что многие компании, планирующие использование собственных производственных помещений, в качестве одного из возможных вариантов рассматривают строительство, так как считают его более выгодным по понесенным затратам. Но следует отметить, что строительство растягивает весь проект на 3-5 лет и увеличивает затраты, а также концентрирует риски, не связанные с основным видом деятельности. При этом ситуация на рынке коммерческой недвижимости в настоящее время благоприятна для покупки или аренды уже готовых объектов. Лизинг, в подобных условиях, может занять почетное место, так как дает преимущества и в рамках приобретения в собственность, и по оптимизации налогообложения, и по рискам бизнеса, возникающим при аренде.

 



Список литературы:

  1. Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге, заключенная в Оттаве 28 мая 1988г.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации, (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 17.07.2016). Глава 34 «Аренда» , п.6 «Финансовая аренда (лизинг)».
  3. Налоговый кодекс Российской Федерации, (часть вторая) от 05.08.2000 г. №117-ФЗ (ред. от 28.12.2016). Глава 25. Налог на прибыль организации.
  4. Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред.от 03.07.2016) «О финансовой аренде (лизинге)».
  5. Булей Н.В., Чижанькова И.В., Бондалетова Н.Ф. Анализ рынка строительства и аренды коммерческой недвижимости // Экономика и предпринимательство, № 3 (ч.1), 2016 г – С. 1141-1144
  6. Семенихин В.В. Основные средства и нематериальные активы / В. В. Семенихин. - М.: ИД «ГроссМедиа»: РОСБУХ, 2017. - 1037 с.
  7. Философова, Т. Г. Лизинг [Электронный ресурс] : учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления (060000) / Т. Г. Философова. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2016. — 192 с.Режим доступа :http://znanium.com/catalog.php?bookinfo=457816
  8. Ширшов Е.В. Инструменты финансового рынка: учебное пособие / Е.В. Ширшов, Н.И. Петрик, А.Г. Тутыгин. – 2-е изд., испр. и доп. – Москва: Проспект, 2016. –144 с.
  9. Сайт Агентства недвижимости в г. Ростов-на-Дону. [Электронный ресурс]: https://rostov.ru
  10. Сайт Банка ВТБ 24. [Электронный ресурс]: https://www.vtb24.ru/company/credit Рейтинговое агентство RAEX («Эксперт РА») [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.raexpert.ru/ researches/leasing/leasing_1h2016/ part1/#1 Дата обращения: 26.06.2018.
  11. Новое в лизинге 2018. [Электронный ресурс]: http://akzentavto.ru/novoe-v-lizinge-2018/ Дата обращения: 26.06.2018.
  12. Черкесова Э.Ю., Ковалева К.С., Лисицина И.Ю. Методические аспекты разработки целевых комплексных программ развития муниципальтных образования // Сборник статей Международной научно-практической конференции ИСОиП (филиала) ДГТУ «Проблемы внедрения результатов инновационных разработок», 2016. С. 258-261.
  13. Андреева Л.Ю. Лизинг как инструмент финансовой поддержки компаний транспортно-промышленного комплекса в условиях стагнации экономики // Труды Ростовского государственного университета путей сообщения, 2015. №5. С. 5-7.


Комментарии:

Фамилия Имя Отчество:
Комментарий: