» ГЛАВНАЯ > К содержанию номера
 » Все публикации автора

Журнал научных публикаций
«Наука через призму времени»

Апрель, 2018 / Международный научный журнал
«Наука через призму времени» №4 (13) 2018

Автор: Нестерова Алла Олеговна, студентка 2 курса группы ПСБ (М/оз) 16/21
Рубрика: Юридические науки
Название статьи: Современные проблемы правового регулирования договора постоянной ренты в российской федерации

Статья просмотрена: 237 раз
Дата публикации: 22.03.2018

СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА ПОСТОЯННОЙ РЕНТЫ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Нестерова Алла Олеговна

студентка 2 курса группы ПСБ (М/оз) 16/21 юридического факультета

Научный руководитель: Кальгина Александра Александровна

Заведующий кафедрой гражданского и арбитражного процесса,

к.юрид.н., доцент

Одинцовский филиал Московского государственного института международных отношений (университета) Министерства иностранных дел Российской Федерации, г.Одинцово

 

Аннотация. Статья посвящена исследованию правового регулирования договора постоянной ренты и выявление некоторых проблем практической направленности, возникающих при реализации данного рода договорных правоотношений.

Ключевые слова: рента, постоянная рента, выкупная цена, плательщик ренты, получатель ренты, имущество, договор.

 

Постоянная рента - это соглашение между лицами о передаче собственности, при всем этом одна сторона будет выплачивать фиксированную сумму денежных средств собственнику жилья в определенные моменты времени. А вторая обязуется передать свое имущество плательщику. Срок действия договора ничем не ограничен.

Само различие в названии обоих видов ренты – «постоянная» и «пожизненная» дает возможность определить специфику установленного для каждого из них правового режима. Прежде всего, это относится к субъектному составу договора. Указание на «постоянный» характер ренты позволяет допустить участие в договоре на стороне получателей ренты не только граждан, но и других субъектов взаимоотношений. Постоянная рента - единственный вид ренты, в которой получателем может быть юридическое лицо, а сама рента - использована для покрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми.

При всем этом постоянная рента как разновидность ренты сохраняет основные черты - ее некоммерческий характер. Поскольку, рента не является прибылью, которая как таковая противоположна предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ), она, по справедливому замечанию российского политика С.А. Хохлова, «не должна превращать коммерческую организацию - получателя постоянной ренты в рантье»[8]. По этой причине на стороне получателей такой ренты вправе выступать именно некоммерческие организации. Кроме того, возможность участия их в названной роли зависит от того, нет ли здесь противоречия, помимо закона, их правоспособности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций - специальная, а это означает возможность иметь такие гражданские права и нести такие обязанности, которые соответствуют целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах (п. 1 ст. 49 ГК РФ). При этом основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций как таковых в силу ст. 2 Федерального закона «О некоммерческих организациях»[6], а равно и специальные цели, определенные тем же Законом для каждого из выделенных в нем видов организаций.

Особое регулирование круга возможных плательщиков постоянной ренты в ГК РФ отсутствует. Это означает, что какие-либо ограничения в субъектном составе могут появляться лишь постольку, поскольку такое участие в договоре в конкретном случае не укладывается в рамки, существующей у потенциального плательщика ренты правоспособности (имеется в виду юридическое лицо со специальной правоспособностью).

Предметом по договору постоянной ренты является:  во-первых, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты (им может быть, как движимое, так и недвижимое имущество), а во-вторых, сама рента, которая выплачивается её получателю.

Постоянная рента в основном выражается в деньгах. Но также возможна  выплата ренты в натуре  в любой форме: предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. При этом существует правило, по которому стоимость натуральной выплаты должна быть равной предусмотренной в договоре денежной сумме ренты (ст. 590 ГК РФ).

Постоянная рента не носит коммерческого характера, но некоторые особенности, соответствуют коммерческим отношениям присущим данному договору.  Это установлено тем, что законодатель одинаково относится к обеим сторонам договора, без участия получателя подобной ренты более слабой, нуждающейся тем самым в особой защите стороной. Такое положение  осуществляется при решении вопросов об индексации выплачиваемой ренты. Денежный размер ренты увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда. Важно отметить, что в Гражданском кодексе РФ включено правило применительно к постоянной ренте лишь в виде нормы диспозитивной, что  предоставляет сторонам  возможность расширить либо сузить пределы индексации или вообще отказаться от нее (п. 2 ст. 590 ГК РФ) [7].

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (См.: ст. 3301 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с от 23.05.2016 № 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. № 32.). Следовательно, в случаях, специально предусмотренных законом или договором, риск может быть переложен собственником на другое лицо.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты, полностью повторяет общее правило, установленное в ст. 211 ГК РФ [2].Стороны не вправе изменять в договоре условие, касающееся гибели имущества, переданного плательщику постоянной ренты безвозмездно. При случайной гибели или повреждении имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, плательщик ренты сохраняет свои обязательства по выплате ренты. При случайной гибели возмездно переданного имущества плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. В п. 3 статьи 211 ГК РФ предусматривается порядок, отличный от общего, установленного ст. 211 ГК РФ, так как риск (или часть риска) случайной гибели или повреждения возмездно переданного имущества несет получатель ренты, не являющийся собственником имущества.

Право плательщика ренты требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты при случайной гибели или повреждении имущества не требует специального закрепления в договоре ренты. Данная статья не предусматривает, что условие договора ренты, согласно которому плательщик ренты отказывается от прав, предоставленных ему п. 2 этой статьи, является ничтожным. В то же время п. 1 ст. 422 ГК РФ устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом[1].

Получатель ренты, желающий при заключении договора ренты обезопасить себя от потерь в связи со случайной гибелью или случайным повреждением имущества, может настаивать на включение в договор ренты условия, согласно которому плательщик ренты вправе требовать прекращения обязательств по выплате ренты не раньше, чем через определенное количество лет после случайной гибели возмездно переданного имущества.

Особенности постоянной ренты проявляются и в решении вопроса о сроках ее выплаты. Поскольку такая рента не предназначена непосредственно для удовлетворения личных (бытовых) потребностей граждан, установлен достаточно длительный срок ее выплаты - ежеквартально (ст. 591 ГК РФ). Согласно ст. 192 ГК РФ квартал считается равным 3 месяцам, отсчет календарных кварталов ведется с начала года, а срок, исчисляемый кварталами, истекает в соответствующее число последнего месяца квартала. Поскольку постоянная рента должна уплачиваться по окончании квартала, можно утверждать, что ренту следует выплачивать на следующий день после окончания календарного квартала. В том случае, если указанный день является нерабочим, днем выплаты ренты согласно ст. 193 ГК РФ должен считаться ближайший следующий за ним рабочий день. Рассматриваемая норма не носит императивного характера. Стороны могут установить в договоре иную периодичность уплаты постоянной ренты: ежемесячно, раз в полгода или год и т.д. [2].

 За просрочку выплаты ренты стороны могут установить уплату плательщиком ренты определенных процентов. Если размер процентов договором не определен, он устанавливается в соответствии со ст. 395 ГК РФ и определяется существующей в месте жительства получателя ренты учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства по уплате рентных платежей.

В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК РФ постоянная рента является бессрочной, так как обязательства по ее выплате заранее не ограничены каким-либо определенным сроком и, в принципе, могут существовать бесконечно долго. На отношения постоянной ренты распространяются общие правила о прекращении обязательств, изменении и расторжении договоров, за исключением прекращения обязательств исполнением (ст. 408 ГК РФ). Кроме того, получатель ренты вправе в любой момент отказаться от получения рентных платежей, прекратив обязательство прощением долга (ст. 415 ГК РФ). В то же время законодательством установлен еще один способ прекращения обязательств по выплате ренты - выкуп ренты. Плательщик постоянной ренты вправе выкупить ренту и таким путем прекратить дальнейшую выплату рентных платежей .

Значение механизма выкупа постоянной ренты состоит в том, что плательщик ренты в порядке, согласованном сторонами, выплачивает получателю сумму, в которую заранее оценена постоянная рента, либо сумму, определенную в установленном законом порядке, что приводит к освобождению плательщика от дальнейшей выплаты ренты.

В том случае, если плательщик ренты желает ее выкупить, он обязан выполнить ряд условий. Во-первых, плательщик ренты должен письменно сообщить получателю ренты о своем желании выкупить ренту (на тот случай, если между сторонами договора возникнет спор, подобное уведомление следует направлять заказным письмом с уведомлением о вручении, либо вручать под расписку). Во-вторых, сообщение должно быть отправлено не позднее, чем за 3 месяца до окончания выплаты ренты, если более длительный срок не установлен договором. И, наконец, в-третьих, плательщик должен выплачивать ренту в полном объеме до выплаты всей суммы выкупа, если иное не предусмотрено договором. При этом получателю ренты, несомненно, выгодно установить в договоре срок предупреждения о выкупе больший, чем предусмотрен законом - 3 месяца, так как в это время он продолжает получать рентные платежи.

Пункт 3 ст. 592 ГК РФ защищает права обеих сторон договора ренты. С одной стороны, плательщик ренты ни при каких условиях не может быть лишен права на выкуп ренты. Более того, плательщик постоянной ренты даже не может отказаться от своего права на выкуп ренты, так как подобное условие договора признается ничтожным. С другой стороны, выкуп ренты не всегда соответствует интересам получателя ренты, так как выкупная цена может быть значительно меньше суммы рентных платежей за достаточно длительный период времени. В этом случае получатель ренты может предусмотреть в договоре, что право плательщика на выкуп ренты может быть осуществлено лишь после смерти получателя ренты или по истечении согласованного сторонами срока, который не может превышать 30 лет с момента заключения договора. Последнее условие также призвано защищать интересы плательщика ренты.

Гражданский кодекс РФ в ст. 593 предусматривает случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты:

1) если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

2) если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3) если плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли иные обязательства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

4) если жилое помещение, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Заключая договор постоянной ренты, стороны могут договориться о размере выкупной цены постоянной ренты, устраивающем как плательщика, так и получателя ренты. В этом случае стороны могут установить твердую выкупную цену ренты - большую либо меньшую, нежели предусмотренную в п. 2 и 3 ст. 594 ГК РФ, предусмотреть изменение выкупной цены в соответствии с изменением стоимости имущества либо установить иные критерии определения размера выкупной цены. Стороны могут установить, что стоимость бесплатно переданного по договору ренты имущества не будет включаться в выкупную цену, либо стоимость указанного имущества будет определяться сторонами по правилам, отличающимся от предусмотренных п. 3 ст. 424 ГК РФ. В том случае, если стороны не установили выкупную цену в договоре ренты, договорная цена будет определяться по правилам, предусмотренным п. 2 и 3 ст. 594 ГК РФ[1]. В том случае, если стороны не установили в договоре ренты, по которому имущество было передано за плату, условия о выкупной цене, выкуп должен осуществляться по цене, равной годовой сумме ренты. Невысокая выкупная цена в данном случае объясняется тем, что получатель ренты уже получил определенную соглашением сторон цену за переданное под выплату ренты имущество. Следовательно, при выкупе ренты ее плательщиком получатель ренты не рискует утратить  без возмещения все права на переданное по договору ренты  имущество.

Если по договору постоянной ренты имущество было передано под выплату ренты бесплатно, и условие о выкупной цене в договоре отсутствует, выкупная цена согласно п. 3 ст. 594 ГК РФ состоит из суммы рентных платежей, подлежащих выплате за год, и цены переданного под выплату ренты имущества. При этом цена имущества уже не может быть определена сторонами по своему усмотрению, а определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество. Это правило должно возместить, хотя бы частично, потери получателя ренты, безвозмездно передавшего имущество под выплату ренты, в случае ее выкупа плательщиком ренты.

Можно  привести пример из судебной практики:

Ш.Н. и Т.В. обратились в суд с иском к администрации г. Лысьвы о признании права собственности в порядке наследования по закону после смерти отца Ш.Э, на садовый участок , капитальный гараж , место и имущественные права на получение ренты по договору постоянной ренты. Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечено ОАО «СЗМН».

Представитель администрации г. Лысьвы в судебное заседание не явился, обратился к суду с заявлением о рассмотрении дела без участия представителя, возражений по иску не имеет. Представитель ОАО «СЗМН» В.О. в судебном заседании подтвердила, что  между АООТ (в настоящее время ОАО) «СЗМН» и Ш.Э. заключен договор постоянной ренты, по которому право на получение ренты может быть передано по наследству. Не возражает в удовлетворении иска.

 В соответствии с ч.1 ст.1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. В соответствии с ч.2 ст.1152, ч.2 ст.1153 ГК РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось, пока не доказано иное, признается, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом его принятии. В соответствии с п. 2 ст. 589 ГК РФ права получателя ренты по договору постоянной ренты могут переходить по наследству.

Таким образом, у суда имеются основания для признания за Ш.Н. и Т.В. права собственности на садовый участок, гараж в гаражном массиве и права по договору постоянной ренты, поскольку они фактически приняли наследство после смерти отца, иных наследников нет [11].Можно сделать вывод, что постоянная рента - это соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает свое имущество в собственность плательщика ренты, а тот, в свою очередь, обязуется периодически выплачивать определенную денежную сумму. При этом срок обязательства по выплате этой суммы определяется сроком жизни получателя ренты или указанного им третьего лица (лиц).  Однако у договора постоянной ренты существуют определенные недостатки: 1. когда собственность переходит во владение плательщика ренты, но остается в залоге у ее получателя.

2. возможность признания сделки недействительной в судебном порядке или преждевременное требование о выкупе ренты фактическим владельцем.

 



Список литературы:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ, (ред. от 05.12.2017) // «Собрание законодальства РФ», 29.01.1996, № 5, ст. 410.
  2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)// «Российская газета», № 238-239, 08.12.1994.
  3. Федеральный закон от 18.07.2011 № 216-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации«// «Собрание законодательства РФ», 25.07.2011, № 30 (ч. 1), ст. 4564.
  4. Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»// «Российская газета», № 167, 31.07.2017
  5. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // Российская газета, 30.07.1997, № 145.
  6. Федеральный закон от 12.01.1996 №7-ФЗ (ред. от 31.12.2017)»О некоммерческих организациях»// «Российская газета», № 14, 24.01.1996.
  7. Постановление Конституционного Суда РФ от 27.11.2008 № 11-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной»// Российская газета. 2008. № 257.
  8. Анисимов.А.П. Гражданское право России: Учебник для бакалавров / А. П. Анисимов , А. Я. Рыженков , С. А. Чаркин. - 2-е изд. перераб. и доп. - М.: Юрайт, 2016.–с.703
  9. Мозолин В.П. Граждансоке право: Учебник . Ч. 2 / В.П. Мозолин. – М.: Юристъ, 2016. с.815.
  10. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением. / О.М. Козырь, А.Л. Маковский, С.А. Хохлов. – М., 1996. с. 320.
  11. Решение Городской суда Пермского края 14 августа 2014 года по делу № 2-943/2014 // Справочно-правовая система «РосПравосудие».
  12. Степанов С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: Учебно-практический. К частям 1, 2, 3 и 4 / С.А. Степанов. – М.: Проспект, 2016. с.1648


Комментарии:

Фамилия Имя Отчество:
Комментарий: