» ГЛАВНАЯ > К содержанию номера
» Все публикации автора
Журнал научных публикаций
«Наука через призму времени»
Апрель, 2018 / Международный научный журнал
«Наука через призму времени» №4 (13) 2018
Автор: Сапожонкова Алена Алексеевна, магистрант
Рубрика: Юридические науки
Название статьи: Порядок признания права собственности на самовольную постройку
Дата публикации: 12.04.2018
УДК 4414
ПОРЯДОК ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
Сапожонкова Алена Алексеевна
магистрант
Кубанский
Государственный Университет, г.Краснодар
Аннотация. В данной статье рассмотрены
проблемы признания права собственности на самовольную постройку.
Проанализирована правовая природа данного явления. Особое внимание уделено
основаниям признания права собственности на самовольную постройку. Выявлена и
обоснована необходимость совершенствования законодательства по данному вопросу.
На основе проведенного исследования автором сделан вывод о том, что само
наличие самовольного строительства связанно с большим количеством подзаконных нормативно-правовых актов,
зачастую имеющих размытые формулировки. Данный факт осложняет работу органов,
выдающих разрешение на строительство, проверяющих соответствие подлежащего
возведению строения экологическим и санитарным нормам и других.
Ключевые слова: самовольная постройка, недвижимое
имущество, право собственности, разрешение на строительство, строительные нормы.
На сегодняшний день
признание права собственности на самовольную постройку в арбитражном процессе
является одной из проблемных тем, что напрямую связанно с отсутствием четкого
законодательного регулирования данного вопроса.
Исходя из положений
Гражданского Кодекса Российской федерации самовольная постройка, как правовое
явление, сочетает в себе две абсолютные противоположности: с одной стороны это
гражданское правонарушение, с другой – одно из оснований для приобретения права
собственности.
До 1 сентября 2015
года самовольная постройка законодателем признавалась исключительно недвижимым
имуществом. Это имело негативное практическое значение, в связи с тем, что
обращающаяся с иском о сносе в суд сторона должна была в первую очередь
определить: относится ли объект строительства к недвижимому имуществу? Исходя
из этого, с каким иском необходимо обратиться в суд: иском о сносе или
негаторным иском?
На сегодняшний день понятие «самовольной
постройки» представляется более ясным. Исключенная привязка к недвижимому
имуществу устранила ряд практических вопросов. Согласно ст. 222 ГК РФ «Самовольной постройкой является здание,
сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не
предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное
использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо
возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с
нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
Лицо, осуществившее
самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе
распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать
другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо
за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3
и 4 ст.
222 ГК РФ.
Актуальное
определение самовольной постройки конкретизировало основания, наличие хотя бы
одного из которых позволяет признать объект строительства самовольным.
Наибольшие изменения коснулись процедуры
признания права собственности на самовольную постройку. До 1 сентября 2015 года
право собственности на самовольную
постройку могло быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином
установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом
владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный
участок, где осуществлена постройка.
Сегодня, согласно п.3 ст. 222 ГК РФ, право
собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в
предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом,
в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном)
пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка,
при одновременном соблюдении следующих условий:
- если
в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права,
допускающие строительство на нем данного объекта;
- если
на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным
документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки
или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных
документах;
- если
сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц
и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Совокупность перечисленных
условий является первым шагом на пути признания права собственности на
самовольную постройку. Однако, единовременное их соблюдение не всегда
представляется возможным.
«Если
в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права,
допускающие строительство на нем данного объекта». В своем Обзоре судебной практики по
делам, связанным с самовольным строительством от 19 марта 2014 года Верховный
Суд РФ разъяснил, что в соответствии с взаимосвязанными положениями
подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного
участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные
здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного
участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований
градостроительных регламентов, строительных, экологических,
санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Возможность
предоставления земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства,
предусмотрена статьей 30.1 ЗК РФ.
В
силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том
числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с
условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в
соответствии с назначением имущества.
Таким образом, при разрешении данной категории споров, помимо
требований, установленных пунктом 3 части 222 ГК РФ, необходимо учитывать
условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения
временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания
права собственности на фактически возведенное строение капитального типа
отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне
определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду
для возведения строений конкретного типа.
«Если на день обращения
в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по
планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными
требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах». С целью
выявления технических характеристик спорного объекта производится
строительно-техническая экспертиза. При наличии отклонений от предельных
параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального
строительств заинтересованное в получении разрешения на отклонение от
предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального
строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого
разрешения. Вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных
параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального
строительства подлежит обсуждению на публичных слушаниях.
«Если сохранение
постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не
создает угрозу жизни и здоровью граждан». Вопрос о безопасности возведенных
построек определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом
Российской Федерации, Федеральными законами
"Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", "О
санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", "О пожарной
безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами. В
целях определения возможности безопасной эксплуатации спорного строения истец
может обратиться за техническим, пожарным заключениями, а также заключением санитарно-эпидемиологической
службы.
Перечисленные условия,
при единовременном их соблюдении, дают лицу, возведшему или создавшему
самовольную постройку, возможность приобретения на нее права собственности.
Следующим шагом порядка приобретения права собственности на самовольную
постройку является обращение в суд с исковым заявлением.
Исходя из положений ст. ст.
125, 126 АПК РФ в исковом заявлении необходимо указать следующее: вид права на
земельный участок, вид постройки, обоснование самовольности постройки
(например, не было получено разрешение и причины этого) и иные сведения о
данном объекте.
В исковом заявлении
необходимо отметить, что при возведении постройки не были допущены существенные
нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не
представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и
охраняемые законом интересы других лиц.
Особое внимание
уделяется ответчику по данной категории споров. Если самовольная постройка
осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее
создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску
застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является
орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная
постройка. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не
принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые
разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку
вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску
является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от
правообладателя возмещения расходов на постройку.
Приложением к исковому
заявлению должны стать такие документы, которые подтверждают соблюдение
перечисленных в п.3 ст. 222 ГК РФ условий. Например, документ на право пожизненного наследуемого владения, право
постоянного пользования, документы, которые подтверждают, что при возведении
постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных
норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан,
не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. К ним могут
относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной
власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и
градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору.
По результатам
рассмотрения спора принимается решение о признании права собственности на
самовольную постройку либо отказ в признании такого права. На данном этапе
особое внимание следует уделить отражению параметров постройки в тексте
решения. Недостаточность сведений затруднит процесс регистрации постройки на
завершающем этапе. Согласно ст. 179 АПК РФ в случае неясности решения
арбитражный суд, принявший это решение, по заявлению лица, участвующего в деле,
судебного пристава - исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда
органа, организации вправе разъяснить решение без изменения его содержания.
Завершающей стадией порядка признания права собственности на самовольную постройку
является осуществление регистрации права на недвижимое имущество в органах Росреестра и получение выписки из
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Анализ судебной практики
приводит к выводу о том, что на сегодняшний день самовольное строительство одно
из наиболее часто используемых оснований для приобретения права собственности.
Огромное количество граждан возводят самовольные строения без получения
соответствующих разрешений, с явным нарушением строительных норм и правил. Но
всегда ли причина этому их собственная халатность? На наш взгляд, не смотря на
внесенные в 2015 году изменения в ГК РФ, вопрос самовольного строительства и на
сегодняшний день является достаточно проблемным. Это связанно с большим
количеством подзаконных нормативно-правовых актов, зачастую имеющих размытые
формулировки. Данный факт осложняет работу органов, выдающих разрешение на
строительство, проверяющих соответствие подлежащего возведению строения
экологическим и санитарным нормам и других. Кроме того, «правовая
безграмотность» населения вместе с огромным законодательным массивом усложняют
получение абсолютно всех необходимых документов.
На наш взгляд, решением
данной проблемы является четкое и ясное законодательное регулирование данного
вопроса, например в виде Федерального Закона, в котором будут отражены все
необходимые составляющие, а также порядок решения спорных вопросов.
Список литературы:
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301
- «Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 28.12.2017) // «Парламентская газета», № 140-141, 27.07.2002
- «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147
- «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // «Российская газета», № 290, 30.12.2004
- Федеральный закон от 29.12.2006 № 258-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2018) // «Российская газета», № 297, 31.12.2006
- Белов В.А. Гражданское право – 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт, 2016. — 622 с.
- Арбитражный процесс: учебник // Под ред. М.К. Треушникова. — М., 2007, — 225 c.
- Грызыхина Е.А. Судьба самовольной постройки в проекте изменений Гражданского кодекса РФ // Вестник Омского университета. Серия «Право». —2012 — № 4 — C.33
- Как узаконить самовольную постройку? // Азбука права: электрон. журн. 2018
Комментарии:
